Mercado Imobiliário sempre um bom negócio

Por dentro do mercado Imobiliário

Há muito tempo escuto e vejo por ai os “especialistas do mercado imobiliário” falarem, exporem e pronunciarem prognósticos que podem até fazer sentido num cenário macro econômico, mas não se olharmos para as questões regionais de mercado.

Uma análise cuidadosa de um comprador de imóvel não deve nem pode ser embasada em um cenário que não seja o regional, e quando digo regional é o bairro que o cliente quer comprar.

Muitos clientes me perguntam: Mas os preços aqui nos Jardins não vão cair? No Bairro do Paraíso não vão despencar? Na Vila Mariana tinha ouvido dizer que estavam vendendo apartamentos na base do bingo...

Brincadeiras a parte, não é isso o que acontece.

Não podemos ter como parâmetro as grandes construtoras que tentam desovar seus estoques oferecendo 20, 30, 40 por cento de desconto para poderem saldar suas dívidas em bancos.

Devemos observar que estes descontos estão sendo praticados em cima de imóveis que foram altamente supervalorizados. Quem pode achar normal comprar um apartamento de um dormitório de 35 metros quadrados na Bela Vista por R$ 550.000.00 (quinhentos e cinquenta mil reais)? Mais de meio milhão de reais?!

Não obstante existir a vontade de comprar de um cliente, se ele analisa o mercado utilizando os índices de lançamentos ou imóveis prontos, porém sem nenhum acabamento, fica totalmente iludido em relação à realidade do mercado dentro da micro região que pretende morar.

O mercado de imóveis prontos e usados, excetuando alguns exemplos de pura especulação, está devidamente dentro dos parâmetros de valor esperado para a época.

Eu explico: de 1985 a 2000 o mercado imobiliário ficou estagnado sem praticamente nenhuma valorização, na época este tipo de investimento era até motivo de chacota por parte de muitos ao dizerem que investir em imóvel era coisa para português ou libanês, sendo que haviam investimentos no mercado financeiro muito mais vantajosos.

Pois bem, de 2000 a 2005 o mercado deu um pequeno sinal de vida. Mas, a partir de 2005 tivemos incentivos federais; oportunidades de mercado; empréstimos a juros mais baixos; bancos privados seguindo na onda da Caixa Econômica Federal e ampliando a oferta de crédito. Junta-se a isso o  fato incrível do mercado imobiliário  representar irrisórios 1,3% do PIB na época.

Os imóveis começaram, então, não só a recuperar seus preços imensamente defasados por anos de estagnação como também viraram um excelente investimento.

Os bons ventos trazem os imóveis para um palco novo, iluminado e uma platéia pronta para adquirir seu primeiro imóvel, mas também trazem atrás de si os especuladores, aqueles caras e empresas que eu não sei por que cargas d’água servem a não ser para estragar a festa e espalhar as rodas.

Embora o momento seja de medo e incertezas, o mercado de usados solidificou-se, excluiu os especuladores e agora vive um momento da estabilidade.

Mas os preços de usados não vão cair? Pode ser que no bairro da Saúde caia ainda uns 10 ou 15 por cento, mas na Vila Mariana não. Mas tem certeza? E no bairro dos Jardins? Pode ser que no Campo Belo caia ainda uns 12 ou 16 por cento, mas nos Jardins com certeza não, pois os preços ali já estão estabilizados. Pode até ser que pontualmente você consiga um negócio da China ou uma “galinha morta”, porém pontualmente e com muita sorte. As galinhas não andam dando sopa por aí.

O mais importante é encontrar o imóvel que você quer, onde você se sente bem ou onde seja seu sonho de consumo. Vejo pessoas que estão procurando a um, dois anos e até agora não encontraram. Só existe uma explicação para tanto tempo de procura: este imóvel ainda não foi construído ou está em outro lugar.

Fernando Morad
Imagens e fotos